reduction des mensualités, rachetons credits, prêts, conseils restructuration crédits, actions, protection revente Mardi 21 Août 2018

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Defiscalisation LMP

La location en meublé professionnelle s'applique à différents types de biens immobiliers, quels qu'ils soient, neufs ou anciens, donnés en location meublée. Il est d'ailleurs à préciser qu'un seul bien mis en location meublée et générant à lui seul plus de 23 000€ (ou plus de 50 % des revenus) est tout à fait admis. Parmi les biens loués et confiés par bail commercial à un exploitant professionnel, on retrouve fréquemment:


• Logements situés dans une résidence de tourisme avec services
• Résidences d'affaires avec services
• Résidences étudiantes avec services
• Etablissements médicalisés pour personnes âgées dépendantes (MAPAD, EHPAD).


Louer un bien à usage d'habitation peut se faire de deux manières:



La plus communément rencontrée consiste à louer le bien nu, c'est-à-dire non meublé, à charge de l'occupant rendre le bien habitable en l'aménageant. Moins répandue, la location meublée présente pourtant de nombreux avantages: non seulement sa fiscalité est attractive, mais les contraintes imposées au bailleur sont moins nombreuses que dans le cadre d'une location non meublée. Un logement meublé s'entendant comme prêt à accueillir un locataire avec ses effets personnels sans que ce dernier ait besoin d'y ajouter un quelconque objet meublant.



Le Loueur en Meublé peut être considéré comme Professionnel ou non (d'un strict point de vue fiscal): est professionnel le contribuable qui, donnant en location meublée un ou plusieurs biens, en tire un revenu annuel supérieur 23 000€ (montant de recettes annuelles TTC), ou bien tire de cette activité plus de 50 % de ses revenus ET est inscrit au registre du commerce et des sociétés.


de fait, et donc à contrario, est considéré comme non professionnel celui qui, donnant en location un ou plusieurs biens meublés, en tire un montant de recettes locatives brutes annuelles inférieur à 23 000€, ou ne retire pas de cette activité plus de 50 %de ses revenus et n'est pas inscrit au registre du commerce et des sociétés.


Le statut de Loueur en Meublé Professionnel, ne nécessitant aucune participation de l'investisseur à l'activité locative, confère un avantage fiscal exceptionnel: celui de pouvoir imputer le déficit fiscal (issu notamment des frais d'acquisition et d'intérêts d'emprunt) sur le revenu imposable de l'investisseur, sans limitation.


A noter: le statut de loueur en meublé professionnel peut être obtenu après plusieurs investissements en meublés (dans le cadre du statut de loueur en meublé non professionnel ou LMNP), dès lors que les conditions ci-dessus sont remplies. Le présent site étant dédié au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), nous vous invitons le cas échéant à consulter le site www.lmnp.fr pour découvrir le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMP)

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Arguments en video


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• Profil d'investisseur
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Le Loueur en Meublé Professionnel peut non seulement déduire les déficits issus de cette activité sur ses revenus, mais également amortir les logements loués. Or, Concernant la première possibilité, l'impact est d'autant plus grand que le contribuable se situe dans une tranche d'imposition élevée.


D'autre part, pour être considéré, fiscalement parlant, comme professionnel, le contribuable doit retirer de cette activité plus de 23 000€ en fonction des rentabilités actuelles, cela suppose aujourd'hui un investissement minimum de l'ordre de 400 000€, ce qui suppose une surface financière conséquente.


Qui plus est, dans l'objectif de maximiser le montage grâce à un financement In Fine, un nantissement d'au moins 30 à 40% du montant est nécessaire, ce qui n'est pas à la portée du plus grand nombre.


L'investisseur LMP doit donc disposer d'une surface financière suffisante afin de lui permettre de monter une telle opération, et se situer dans une tranche d'imposition maximale.


En termes d'objectifs, il s'agira principalement de se constituer un patrimoine important dans un cadre fiscal avantageux puis d'en tirer des revenus garantis par bail, indexés et, cerise sur le gâteau, suivant le montage, non fiscalisés pendant de nombreuses années (plus d'une décennie suivant le montage)


La PIERRE, sur le long terme, a toujours permis de traverser les obstacles du temps assurant une valeur refuge, confortable, aux rendements sécurisés, le statut LMP y ajoute un cadre fiscal très avantageux (imputation des déficits, amortissement, non assujettissement à ISF, exonération des plus values, voir dans certains cas des droits de donation et de succession)


Un investissement idéal en vue d'une retraite haut de gamme.


Enfin, pour celui souhaitant investir petit à petit, la possibilité de démarrer en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), puis, au gré de ses acquisitions, de franchir le seuil de 23 000€ lui permettant alors de devenir professionnel … et de bénéficier des avantages de ce statut. Plus d'information sur le statut LMNP

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L'investisseur LMP

• Obligations à respecter


Les principales obligations sont les suivantes pour être considéré comme LMP: inscrit au registre du commerce et des sociétés


Retirer de cette activité plus de 23 000€ * de recettes brutes annuelles

OU

plus de 50 % de son revenu global.


Dans le cas d'une location à usage d'habitation principale, un certain formalisme est à respecter, établir un contrat de location écrit (bail) pour une durée minimum d'un an, tacitement renouvelable, congé sous strictes conditions pour le bailleur et à tout moment pour le preneur (moyennant un préavis d'un mois)


– cf. Articles L632-1 et L632-2 du Code de la Construction et de l'habitation.


Attention: un certain nombre de communes interdisent - ou limitent - les possibilités de transformer un logements loué nu en logement loué meublé sans autorisation spécifique.

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statuts LMP

Quelles conditions doit-on remplir pour obtenir le statut de Loueur Meublé Professionnel ?


La loi prévoit deux conditions:

- une condition de forme: être immatriculé au registre du commerce et des sociétés.
- une condition de fond: réaliser un chiffre de recettes annuelles supérieur à 23 000€ TTC ou retirer de l'activité au moins 50% du revenu global du foyer fiscal.


Dans quel cadre peut-on exercer l'activité de Loueur en Meublé Professionnel ?


Une activité en LMP peut s'exercer en nom propre ou en société de personnes (EURL, SARL de Famille et SNC)


Peut-on investir dans n'importe quel bien ?


Le régime fiscal s'applique sur des biens ou résidences, neufs ou anciens, ayant la nature de logement et loués en meublé.


Peut-on investir avec une personne ne faisant pas partie de son foyer fiscal ?

OUI !

Le montant des recettes locatives annuelles représente le total des loyers acquis au cours d’une année civile, toutes taxes comprises. Pour obtenir ce montant de 23.000€ , plusieurs cas de figures peuvent être envisagés. Si plusieurs personnes du même foyer fiscal se livrent à la location directe ou indirecte de locaux meublés, il convient de se référer au montant total des recettes réalisées par l’ensemble du foyer fiscal. En revanche, lorsque ce type de location est consenti par une société de personnes n’appartenant pas au même foyer fiscal ou par un groupement, il convient de prendre en compte les revenus propres à chaque associé au prorata de leurs droits sociaux. Si, par exemple, la société regroupe deux personnes, associées à 50 % chacune, le bénéfice du régime supposera que les recettes réalisées soient au moins égales au double du seuil imposé par la loi soit 46.000€ ou que chacun des deux associés tire de cette activité au moins 50 % de ses revenus professionnels.


L'amortissement peut-il être dégressif ?

NON

Les biens mobiliers et immobiliers du loueur font l’objet d’un amortissement comptable linéaire:
- le mobilier est amorti sur une durée comprise entre cinq et dix ans.
- les biens immobiliers sont amortis pour leur valeur hors terrain, sur une durée comprise entre 20 et 40 ans.

Est-il possible de réaliser une LMP sans l'aide de professionnels ?

OUI et surtout NON

Oui car tout est possible mais dans la pratique NON car la complexité et les obligations liées à ce dispositif imposent la consultation de professionnels (Avocats, fiscalistes, experts-comptables, gestionnaire de patrimoine)


Est-il possible de récupérer la TVA ?

OUI

L'investissement dans le cadre des résidences de tourisme ou des résidences meublées avec services permet la récupération de la TVA pour toutes les opérations qui y sont soumises.


Est-il possible d'utiliser les amortissements pour constituer ou augmenter le déficit fiscal ?

NON

Les amortissements sont comptablement constatés tous les ans. Par contre fiscalement, ils ne sont imputables qu’à hauteur du loyer diminué des autres charges, l’excédent étant reportable sans limitation de durée, générant des revenus locatifs défiscalisés sur le long terme. Les amortissements ne peuvent en aucun cas contribuer au déficit.

Est-il possible d'être exonéré de l'impôt sur les plus-values ?

OUI

Lorsque l'activité de Loueur en Meublé Professionnel a été exercée pendant plus de 5 ans et que les recettes annuelles sont inférieures à 250 000€, les plus-values dégagées lors de la cession (vente, reprise pour un usage personnel …) sont exonérées d'impôt.


Est-il possible de se soustraire à l'ISF ?

OUI

L'Administration considère qu'il faut remplir trois conditions :
- l'immatriculation au R.C.S.
- le minimum de 23 000€ de recettes
- et les revenus de l'activité doivent être supérieurs aux autres revenus professionnels du foyer fiscal.
Donc, concrètement, cela concerne des personnes qui ne sont plus en déficit.


Peut-on sécuriser son investissement ?

OUI

Les pertes pécuniaires subies du fait du non-paiement du loyer par la société d’exploitation peuvent être garanties !

Est-il possible de bénéficier d'un statut L.M.P. sans être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés ?

OUI

A condition toutefois de pouvoir justifier d'une demande d'immatriculation auprès du Greffe du Tribunal de Commerce, et qu'elle ait fait l'objet d'un refus en raison du caractère non commercial de l'activité.


Le statut L.M.P. peut-il être remis en question du fait de retard de paiement du locataire ?

NON

Le seuil de 23 000€ doit être atteint en comptabilisant les appels de charge émis et non les loyers effectivement payés. Cela sécurise l'investisseur face à des retards ou à des impayés de son locataire.

Peut-on bénéficier du statut L.M.P. par le biais d'une société ?

OUI

Le régime fiscal doit être celui des sociétés de personnes (EURL, SARL de famille, Société en Nom Collectif). Attention cependant en cas d'associés multiples, c'est la quote part de chacun qui est à rapprocher du seuil de 23 000€. Au sein d'une même société, certains associés peuvent donc avoir le statut LMP et d'autres pas.


Les frais d'acquisition sont-ils déductibles ?

OUI

Tous les frais d'acquisition contribuent au déficit fiscal et donc à la possibilité de défiscaliser de façon importante la première année. C'est l'intérêt du dispositif, mais attention cependant ! L'Administration est attentive aux Packages, qui sont parfois le moyen de transférer une partie du prix de l'immobilier en charges déductibles.

Les Loueurs en Meublé Professionnels doivent-ils acquitter la Taxe Professionnelle ?

OUI

Sauf quelques cas particuliers. Des dispositifs permettent de la plafonner à 3,5 % de la valeur ajoutée dégagée par l'activité.


Les Loueurs en Meublé Professionnels doivent-ils acquitter des charges sociales ?

OUI

Les investisseurs LMP sont inscrits au Registre du Commerce et des Sociétés. A ce titre ils paient les charges des Travailleurs Non Salariés, basées sur le résultat de l'activité. La base est forfaitaire en cas de déficit. Si l'investisseur exerce une autre activité, ces charges peuvent être annuler pour éviter les doublons.

Les biens loués en statut L.M.P. sont-ils exonérés d'ISF ?

OUI et NON

NON, si l'activité est déficitaire.
OUI, mais seulement si l'investisseur est immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés, que les recettes dépassent le seuil de 23.000€ TTC / an, et que les revenus de cette activité représentent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal. Quelle possibilité pour la famille ?


Une SARL de famille peut intégrer les enfants, même mineurs, à une activité L.M.P. Il peut s'agir, par exemple, d'une donation aux enfants de la nu-propriété des parts sociales ; les parents conservant l'usufruit. Certaines clauses seront à prévoir, par prudence, afin de ne pas remettre en cause le contrôle de la société par les parents.

En cas de déficit d'une SARL de famille dont les parts sociales sont démembrées, qui déclare les déficits fiscaux ?

Dans ce cas précis, l'administration avance que c'est au nu-propriétaire d'imputer les déficits fiscaux. Toutefois, la rédaction d'une convention de répartition du résultat peut permettre une organisation différente.

Les amortissements sont-il bien déductibles ?

Comptablement, OUI.
Fiscalement, en période bénéficiaire, OUI.
Fiscalement, en période déficitaire, ils sont réputés différés. Cela signifie que l'imputation fiscale de cette charge est différée sur l'année du retour à une situation bénéficiaire.

Peut-on exercer une activité L.M.P. en investissant dans l'ancien ?

OUI

L'activité peut s'exercer indifféremment sur des logements neufs ou anciens.

Peut-on transformer aisément des locaux d'habitation loués nus en meublés ?

Le Code de la Construction et de l'Habitation comporte des restrictions dans la possibilité d'un tel changement d'affectation des locaux.


Ce changement n'est normalement pas possible pour des logements situés:

• à Paris,
• dans des communes situées dans un rayon de 50 kilomètres de l'emplacement des anciennes fortifications de Paris,
• dans des communes dont la population est égale ou supérieure à 10.000 habitants.
Ce changement est toléré pour une activité de Loueur en Meublé Non Professionnel.
Elle serait possible pour un statut L.M.P. s'il obtient une autorisation administrative préalable, événement rare dans la pratique

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