specialiste rachat credit, credit rachat, regroupement des dettes, actions Mercredi 12 Décembre 2018

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La loi Malraux

• La loi Malraux, Généralités:



L'immeuble doit être affecté à l'habitation.

L'opération doit avoir lieu dans un secteur sauvegardé, tel que défini aux articles L 313-1 à L313-3 du code de l'urbanisme, le plan de sauvegarde de la zone devant avoir été rendu public.


Bien que devant opérer la restauration complète de l'immeuble, les travaux peuvent ne porter que sur les parties de l'immeuble qui nécessitent une intervention.


Les travaux doivent avoir fait l'objet d'une autorisation spéciale délivrée par le préfet, celle-ci doit intervenir avant le démarrage des travaux.


Le propriétaire doit prendre l'engagement de le louer nu à usage de résidence principale du locataire pendant une période minimum de six ans.


La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement des travaux de restauration de l'immeuble.


Lorsque l'immeuble concerné par l'opération appartient à une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, les associés doivent prendre l'engagement de conserver leurs titres pendant six ans.

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Arguments en video


• Charges déductibles



Parmi les dépenses exposées dans le cadre des opérations de restauration immobilière " Loi Malraux ", ouvrent droit à déduction du revenu foncier, en complément des dépenses déductibles en application des règles de droit commun, les postes suivants:




Les frais d'adhésion aux associations foncières urbaines de restauration (AFU). Les travaux de démolition imposés par l'autorité qui délivre le permis de construire.




Les travaux de reconstruction de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants rendus nécessaires par les démolitions imposées.




Les travaux de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble d'habitation sous réserve que ces travaux soient réalisés dans le volume bâti existant. Les travaux concernés doivent être prévus par le plan de sauvegarde et de mise en valeur.




Les propriétaires, pour conserver le caractère déductible des travaux doivent être à l'initiative de ceux-ci, néanmoins rien ne s'oppose à ce que les copropriétaires confient par mandat ces différentes tâches à un ou plusieurs maîtres d'œuvre professionnels rémunérés en tant que tel.




• Déficit foncier




Sont imputables sur le revenu global, sans limitation de montant, les déficits résultant de l'ensemble des charges déductibles supportées par le propriétaire à l'occasion de l'opération de restauration à l'exclusion des intérêts d'emprunt. Pour la prise en compte des charges, on notera que c'est l'année de décaissement qui doit être retenue

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outil de défiscalisation

En autorisant l'imputation sans limite des déficits fonciers sur le revenu global, la loi Malraux – spécifique aux opérations de restauration immobilière – est un formidable outil de défiscalisation


Destinée aux opérations de restauration de biens immobiliers situés:


en secteur sauvegardé (définis aux articles L. 313-1 à L. 313-3 du code de l'urbanisme)


OU


ou en zone zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP définies à l'article L. 642-1 du code du patrimoine), la loi Malraux permet au contribuable fortement fiscalisé et disposant - idéalement - de revenus fonciers de réaliser d'importantes économies d'impôt tout en investissant dans un immobilier de caractère, en cœur de ville.


Le principe consiste à imputer les dépenses de restauration sur les revenus, sans plafonnement, générant ainsi de fortes réductions d'impôt sur une courte période, ces dernières contribuant alors à financer une partie de l'investissement.




Rappel et avantages de cette loi


Investissement en vue de la restauration complète, puis location


Immobilier ancien nécessitant beaucoup de travaux, situé en secteur sauvegardé


Selon défiscalisation et patrimoine souhaité


Régime revenus fonciers + imputation sans limite des déficits fonciers sauf intérêts d'emprunt imputables seulement à concurrence des loyers


Très fort pendant la période des travaux, soit 1 à 2 ans en général, puis plus faible


Immeuble en secteur sauvegardé ou en ZPPAUP. Location 6 ans


6 ans minimum de location, cependant, au regard de l'imposition sur la plus-value, 15 ans conseillés


Montage en InFine avec capitalisation des réductions d'impôt. Optimisé en cas de revenus fonciers. Applicable également en cas de revenus exceptionnels


Choix de l'immobilier et du maître d'oeuvre pour la restauration primordiaux

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