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Tendance immo 2008
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 D’un point de vue purement financier et contrairement à des idées reçues, l’achat n’est pas toujours préférable à la location. L’application à l'immobilier du modèle de Gordon-Shapiro permet de déterminer quelle est la solution la plus avantageuse entre ces deux possibilités.
Il rapproche les dépenses actualisées du locataire et du propriétaire d’un logement en tout point semblable, pendant une longue période à l’issue de laquelle le propriétaire revend son bien et se retrouve dans la même situation que le locataire.
Il stipule que le prix de revente augmente comme celui des loyers, mais qu’il faut en déduire le montant de l’impôt foncier et toutes les charges de rénovation versées annuellement.
En appliquant ce modèle aux prix moyens des transactions actuelles, on constate que, dans bien des régions, la location s’avère actuellement plus avantageuse que l’acquisition
Mais deux facteurs supplémentaires doivent être pris en compte dans cet arbitrage. Le premier est la facilité de changement et donc de mobilité qu’offre la location.
Le second est, qu’elle seule permet de prétendre à des allocations complémentaires lorsque par un revers de fortune, les revenus diminuent. En revanche, à moins qu’il ne possède une résidence secondaire, elle prive son bénéficiaire d’un patrimoine transmissible.
En conclusion, plutôt qu’inciter à l’acquisition des catégories de ménage à faibles revenus, nos gouvernants seraient bien inspirés d’alléger une réglementation locative trop contraignante.
Ils pourraient prendre modèle sur les Suisses, les deux tiers d’entre eux préférant demeurer locataires. Et comme les marchés financiers s’avèrent de moins en moins attractifs, en facilitant l’investissement locatif ces mesures permettrait peut-être de réveiller un marché immobilier devenu atone.
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Arguments en video
La dégradation de la conjoncture immobilière s’est également accélérée aux USA, avec comme dernière nouvelle en date la poursuite de la chute des ventes de logements neufs (à un plus bas de 12 ans)
L’ampleur de la chute est pour le moment analogue aux crises des années 70-80, mais vu que les stocks d’invendus continuent de s’accumuler et que la baisse de prix ne fait que commencer, cette chute devrait se poursuivre sur 2008, faisant de la crise immobilière en cours la plus grande observée depuis 1929…et peut-être de toute l’histoire des USA.
Les baisses de prix sont pour le moment très modérées: -6,1% sur le case shiller index au cours des 12 derniers mois.
Ne vous y trompez pas, l’immobilier est un marché très visqueux, qui ne fera jamais – 40 ou – 50% sur un an, mais qui est tout à fait capable de perdre 10 ou 15 % par an pendant plusieurs années pour aboutir aux mêmes dégâts.
Sur les 3 derniers mois disponible, la baisse se situe d’ailleurs déjà à 12% en rythme annuel.
Vu d'Europe et de France, l’immobilier s’est comporté aussi comme attendu, en ralentissant sa hausse et en entrant progressivement dans sa phase de plateau.
La situation ressemble beaucoup à celle des USA en 2006: le rythme des permis de construire et des ventes décroît, l’indice des actions du secteur immobilier commence à plonger depuis mars 2007 avec une chute qui dépasse déjà 30%, ce qui indique une forte anticipation de retournement du secteur.
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 Au niveau de la conjoncture générale, l’indicateur des permis de construire est au rouge vif, une baisse de cette ampleur a toujours été suivi dans le passé par une récession, dans les mois qui ont suivi la baisse.
Il est très difficile de dire si la stagnation des ventes de détail en décembre est le « signal de départ » ou si il y aura encore quelques mois de sursis avec une hausse temporaire des marchés (qui dessinent presque tous actuellement des configurations en triangle, signe d'incertitude)
Une chose est certaine: Sur le moyen et long terme, ce serait de la folie dans le contexte actuel que de rester investi sur les marchés actions ou d’acheter de l’immobilier
Plus que jamais, voici quelques conseils:
Rester en placements d’abri: livrets A et B, éventuellement sicav monétaires régulières, le tout dans une banque sûre, l’idéal étant qu’elle bénéficie de la garantie de l’Etat ou ne soit pas exposée à la conjoncture internationale (banques régionales de détail)
Ne pas investir sur les marchés actions (sauf pour ceux qui maîtrisent parfaitement le trading à court terme)
Ne pas investir dans des fonds diversifiés contenant une part d’actions (sicav, FCP et assurance-vie multi-support)
Ne pas s’endetter pour un nouveau projet immobilier, et penser à une vente éventuelle des biens immobiliers détenus (hors résidence principale si on a fini de payer son emprunt)
Ne pas acheter de mines d’or ou de valeurs du secteur aurifère.
Il y a une énorme bulle spéculative en cours sur ce secteur, il est impossible de dater son implosion, et on peut continuer à monter encore un peu, mais sur le long terme, la baisse devrait y être encore beaucoup plus violente que sur les indices généraux, non seulement les mines d’or ou d'argent ne sont pas une valeur refuge dans le contexte actuel, mais elles font partie des actifs les plus dangereux et les plus exposés qui soient !
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 Février 2008
Les loyers ne pourront évoluer qu'en fonction de l'inflation et ne plus être indexés sur ce que l'on appelle l'IRL ( indice de reference des loyers ), afin de mieux tenir compte des revenus des locataires.
Toutes les locations sont-elles concernées ?
Oui, et même les locations meublées ou les logements dits conventionnés HLM
Toutes les aides au logement, type APL ou AL, seront indexés chaque début d'année sur ce nouvel indice de réference.
Les pouvoirs publics ne veulent pas que les loyers augmentent plus vite que les revenus, et ils espérent améliorer le pouvoir d'achat des locataires ...
Garantie et caution:
Les futurs locataires ne devront en aucun cas acquitter plus d'un mois de loyer, au lieu de deux, au titre du dépôt de garantie, sauf s'ils sont candidats à une location meublée ou une résidence secondaire.
Il sera interdit aux bailleurs de demander une caution, notamment bancaire, mais il n'est pas certain que cette mesure soit votée dans l'immédiat. Cette limitation de garantie ne concernera que les contrats qui seront signés à compter de la publication de la nouvelle loi.
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Pour tous renseignements:
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Tendance immo 2008
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